O impacto do contexto económico no setor imobiliário e no segmento residencial em 2023

Recentemente, uma agência de rating internacional alertou para a sobrevalorização das casas em Portugal, levantando preocupações sobre uma possível bolha imobiliária. No entanto, essa avaliação pode não refletir a realidade do mercado imobiliário português.

É importante salientar que a avaliação dessas agências é baseada em análises financeiras e económicas que levam em conta vários fatores, como o desempenho da economia, as políticas governamentais, a oferta e a procura de imóveis.

O alerta sobre uma possível bolha imobiliária em Portugal, que é quando os preços dos imóveis são elevados artificialmente, não parece ser o caso em Portugal. O que está a acontecer é que a procura de imóveis é superior à oferta, tanto por parte dos portugueses como dos estrangeiros, porque Portugal se tornou num país atrativo à escala mundial. Por outro lado, a construção de novas casas não está a acompanhar essa procura. Na última década, o número de novas casas construídas reduziu em 78% em comparação com a década anterior.

Nos últimos 5 anos, a média anual de novas casas concluídas foi de cerca de 16 mil, e o governo pretende aumentar o parque público em mais 180 mil fogos para atender às necessidades de habitação. Isso mostra um desequilíbrio entre as necessidades e a oferta de casas em Portugal. Como resultado, a pressão sobre os preços imobiliários nas áreas com maior procura deve continuar a existir no curto e médio prazo.

O que esperar dos preços das casas em Portugal?

Face a estes números, tendo em conta que os novos fogos, para suprir a procura/necessidades existente vai demorar bastante tempo, mesmo tendo em conta o contexto atual de subida de taxas de juros, que levará a que algumas pessoas possam optar pelo arrendamento, aquilo que estamos a observar é a uma subida a taxas decrescentes do preço das casas, em algumas zonas como Lisboa, Porto, Leiria, Braga, Loures, Vila Nova de Famalicão, com tendência de estabilização de preços e noutras zonas estamos a observar uma subida de preços como Cascais, Almada, Gondomar.

Será expectável que ao longo deste ano possam existir variações e ajustes nos valores dos preços das casas de acordo com a respetiva relação oferta/procura, sendo de esperar uma estabilização de preços nas cidades onde existe menor oferta e os preços estão mais elevados pela deslocalização da procura para zonas mais periféricas em busca de preços mais acessíveis.

É muito importante termos em conta que quando falamos destes dados, estamos a falar do valor pelo qual os imóveis estão a ser vendidos e não pelo qual estão a ser anunciados.

A nossa política sempre foi a de sensibilizar os proprietários a colocarem os imóveis no mercado no valor mais próximo do valor pelo qual efetivamente são vendidos, e por isso temos baixas taxas de desconto. Nos últimos 6 meses, diminuímos em 1 p.p. a taxa de desconto médio entre o valor médio anunciado e o valor médio de venda e diminuímos em 3,8% o tempo médio de venda dos imóveis, sendo o valor médio de venda superior em 15% relativamente aos 6 meses anteriores.

É esperado que esta abordagem rigorosa seja seguida no mercado imobiliário e que os preços anunciados das casas se ajustem para refletir os preços reais de venda.

Quais as implicações das taxas de juros crescentes no mercado imobiliário?

O longo período que tivemos de baixas taxas de juro facilitaram o acesso ao crédito a mais famílias, mas é importante reforçar que de acordo com dados do INE, apenas 38,4% de proprietários de imóveis em Portugal têm encargos financeiros e com as medidas macroprudenciais implementadas em 2018, 93% do stock de créditos tem um LTV abaixo dos 80% e o rácio de empréstimos vencidos (particulares - habitação) é de 0,3%. Será expectável, de acordo com dados do Banco de Portugal, que a maioria dos proprietários de imóveis em Portugal não venha a enfrentar problemas financeiros com os seus empréstimos.

Relativamente a novos contratos, atualmente, as taxas de juro para novos contratos são semelhantes às que tivemos em 2014, mas ainda estamos a lidar com taxas de inflação elevadas, que felizmente estão a diminuir e devem estabilizar em breve. Neste primeiro semestre, o processo de decisão de compra está mais demorado, e o acesso ao crédito para algumas pessoas, especialmente aquelas com rendimentos mais baixos e em início de carreira, está mais desafiante. O impacto no mercado imobiliário está a ser um aumento na procura por arrendamento e uma maior rotatividade de imóveis.

Em Portugal, a maioria das pessoas (63,6%) mora em casas maiores do que necessita, e estamos a sentir o movimento de troca de casa para se adequar melhor às reais necessidades do agregado familiar, reduzindo custos financeiros, energéticos e ainda contribuindo para um mundo mais sustentável.

Portugal continuará atrativo para estrangeiros que querem residir e porquê?

Apesar do anúncio do fim dos visto Gold, o mercado residencial português provavelmente continuará a ser atrativo para estrangeiros, especialmente para cidadãos de países como Estados Unidos, Reino Unido, França, Alemanha, Brasil e China. Nos últimos 10 anos as transações realizadas no âmbito dos visto Gold foram marginais, quando comparadas com as transações realizadas com não residentes, tendo estas últimas vindo a aumentar nos últimos anos.

Portugal oferece muitos benefícios para aqueles que decidem residir no país, como segurança, um sistema de saúde de qualidade, uma infraestrutura tecnologia bastante avançada, uma excelente cobertura rodoviária, uma cultura vibrante e muitas opções de lazer, oportunidades de emprego em setores de alto valor e um regime fiscal atraente para residentes não habituais e nómadas digitais.

Esses fatores combinados tornam Portugal uma opção atraente para estrangeiros que procuram uma elevada qualidade de vida num novo lar.

Medidas estruturais para dar resposta às necessidades de habitação das pessoas de menores rendimentos

                                                                                                       (Censos 2021)

De acordo com os dados do Censos 2021 em Portugal, a maioria dos proprietários de imóveis (61,6%) não possui encargos financeiros, o que significa que não precisaram de recorrer a financiamento ou conseguiram liquidar o seu empréstimo antecipadamente. No atual contexto económico, taxas de juro mais elevadas e inflação elevada, até que a inflação atinja os desejados 2% será normal que as pessoas mais jovens e de rendimentos mais baixos tenham maiores desafios na obtenção de crédito e como tal a quantidade de compradores com capitais próprios poderá temporariamente aumentar. No entanto apesar desta realidade, é importante lembrar que a habitação é um direito constitucional e que por trás desses números há pessoas que precisam de viver com dignidade. Assim, é necessário considerar medidas estruturais para dar resposta às necessidades de habitação das pessoas que não têm capacidade financeira para adquirir ou arrendar uma casa.

Para isso, é urgente implementar medidas de incentivos fiscais para a compra da primeira habitação, ou de habitação ajustada ao agregado familiar, tais como reduções no IMT, IMI e IS, com valores de apoio, definidos até um montante máximo do imóvel, de acordo com a localização do imóvel e o escalão de rendimento do agregado familiar. Além disso, é importante criar incentivos para dinamizar o setor do arrendamento, atraindo investimentos para a compra, reabilitação e construção de imóveis para disponibilizar no mercado de arrendamento, permitindo que as famílias tenham alternativas reais e acessíveis para acesso à habitação.

Reduzir os impostos sobre a compra de imóveis para arrendamento acessível e redução da carga fiscal sobre os rendimentos, como forma de estimular o investimento em imóveis para colocação no mercado de arrendamento.

Seria igualmente importante rever as medidas macroprudenciais, em particular no que diz respeito ao stress aplicado à Euribor para cálculo de DSTI (taxa de esforço) e à tendência de convergência da maturidade das carteiras de crédito para os 30 anos.

Pelas Macro prudenciais e para efeitos de calculo de taxa de esforço (DSTI – Debt Service-to-Income) do cliente final, é colocado um stress sobre a Euribor de 3% sobre o atual valor da mesma.

A título de exemplo e considerando um casal que em janeiro de 2022 auferisse 2.000€ líquidos, com uma Euribor a 6 meses de -0,539% e um spread de 1,2%, para uma maturidade de 30 anos poderia contratar um Crédito Habitação de 218.302,52€ para uma aquisição de 242.558,35€.

À data de hoje, aplicadas as mesmas premissas, mas com a Euribor a 6 meses no valor de 3,135% (valor a 14-02-2023), este casal poderia apenas contratar um Crédito Habitação de 145.359,17€ para uma aquisição de 161.510,19€.

Se analisarmos os principais distritos relativamente à oferta anunciada, para venda à data, pelos portais generalistas (incluindo mediadoras e particulares), observamos os seguintes dados.

                                  (Oferta disponivel a 28 de Fevereiro de 2023)

A escassez de oferta habitacional em alguns dos principais distritos de Portugal é alarmante, revelando a inadequação da oferta às atuais condições de financiamento. É crucial implementar medidas estruturais a fim de aumentar a oferta de habitações no mercado, solucionando a questão a médio e longo prazo. Além disso, é necessário encontrar soluções temporárias para adequar as condições de financiamento, incluindo a revisão da taxa de stress de 3%.